terça-feira, 12 de janeiro de 2016

Entenda seu Direito: Direito do Consumidor devido ao atraso na entrega


Atraso na entrega do imóvel comprado na planta

A explosão imobiliária e o grande aumento na construção de novos empreendimentos trouxe consigo uma série de problemas, sejam eles relacionados ao atraso injustificado na entrega das obras ou mesmo após a sua conclusão, as grandes dificuldades enfrentadas pelos condôminos para conseguir finalizar o seu processo de financiamento para quitação de eventual  saldo devedor e efetiva entrega das chaves.
Tais complicações surgem quando há pendências por parte da construtora que impedem a conclusão do financiamento pelas instituições financeiras. Entre elas, pode-se apontar a ausência do fornecimento da certidão de registro do CVCO (habite-se), de ata da Assembléia do Condomínio, certidões negativas de débitos perante a Prefeitura Municipal e Cartórios ou quando surgem protestos de títulos, ações judiciais cíveis ou trabalhistas, entre outros, levando a crer que não são entraves burocráticos que atrasaram a entrega das chaves, mas sim o desrespeito às exigências legais.
Tem se tornado prática comum por parte das construtoras não respeitar os prazos de entrega das obras, utilizando da justificativa generalizada de excesso de chuvas, falta de mão de obra, greves dos funcionários, etc. Todavia, tais argumentos fazem partes dos riscos do setor e devem ser previstos pelas construtoras. Deve haver um planejamento, contanto com esses imprevistos para que o consumidor não seja prejudicado.
Com esses argumentos ou muitas vezes sem qualquer justificativa, o consumidor acaba ficando a mercê das construtoras sem nenhuma expectativa de data para o término da obra em seu imóvel.
No entanto, é possível o ajuizamento de ação judicial individual ou coletiva, compelindo as construtoras a cumprirem com suas obrigações, impondo-se multa diária em favor do consumidor até que ocorra a efetiva entrega das chaves.
Quando ocorrem tais transtornos, origina-se também o direito do consumidor em ver restituídos todos os seus prejuízos, sejam eles de ordem moral ou material, sendo que através de uma revisão das cláusulas contratuais, também é possível excluir todas as ilegalidades presentes no contrato, senão vejamos:

Saiba quais são os direitos do Consumidor perante o atraso na entrega do imóvel
 – Multa contratual:  Normalmente equivalente a 1% do valor do contrato por
mês de atraso. É possível pedir a aplicação imediata da pena de multa diária para forçar a efetiva entrega do imóvel pela construtora.
– Lucros Cessantes: Valor equivalente ao aluguel do apartamento adquirido que o cliente estaria deixando de lucrar com o atraso na entrega da obra ou a restituição do valor de aluguel e condomínio que está sendo obrigado a pagar até que o seu apartamento seja entregue. Há juízes que entendem que as 2 indenizações são devidas concomitantemente.
– Danos Morais: Todos os transtornos que o cliente teve pela frustração do atraso na obra são indenizáveis.  Valor médio da indenização: R$15.000,00 até R$80.000,00. Há casos mais graves em que essa indenização pode superar muito o valor médio. (Ex. Pessoa que planeja seu casamento contanto com a data da entrega do imóvel e com o atraso acaba tendo que morar de aluguel ou na casa dos pais. Ex.2: vendeu a casa que morava e ficou sem ter onde morar)
– Danos Emergentes: Quaisquer danos que o cliente teve em razão do atraso na
entrega da obra. (Ex.: gastos com armazenamento de móveis comprados previamente, contando com a data prometida de entrega; pagamento de condomínio antes de receber as chaves; etc)
– Correção Monetária: Durante a fase de obras, o índice de correção monetária aplicável é o INCC. Contudo, havendo atraso na entrega da obra por culpa da construtora, esse índice deve ser substituído pelo IGP-M, o qual é menos oneroso ao consumidor. Eventual diferença cobrada relativa a ilegalidade de tal índice pode ser restituída ao consumidor.
– Congelamento do saldo devedor: Caso a obra não seja entregue no prazo previsto, consequentemente, com o passar dos meses, o saldo devedor do consumidor vai aumentando até que possa assinar o contrato de financiamento e receber as chaves do imóvel. Então, é comum o consumidor se deparar com uma dívida muito maior do que a esperada, haja vista a incidência da correção monetária ao longo de todo o período de atraso. Portanto, para evitar que isso aconteça é possível pedir o congelamento do saldo devedor até que ocorra a efetiva entrega das chaves.
– Comissão de corretagem: se não houver prévia e clara informação ao consumidor, o pagamento de comissão de corretagem à imobiliária é de responsabilidade da vendedora-construtora, podendo haver a restituição do pagamento de valores destinados a esse fim. Muitas vezes o consumidor desembolsa valores que variam de R$5.000,00 até R$20.000,00, dependendo do valor do imóvel, somente a esse título.
– Propaganda enganosa e vícios/defeitos na entrega das unidades: é possível
requerer a restituição de valores gastos ou obrigar a construtora
a reparar eventuais defeitos na obra e entregar a unidade conforme prometido no contrato.
O ajuizamento de AÇÕES COLETIVAS, reunindo-se todos os condôminos prejudicados pode ser uma opção muito benéfica a todos, pois além do fato de um grande número de pessoas ganhar mais força e representatividade perante o Judiciário, é possível fazer um rateio para o pagamento das custas judiciais e até mesmo uma redução no valor dos honorários advocatícios.

Dúvidas mais comuns

O que o consumidor que se depara com essa situação deve fazer?
Deverá procurar um advogado especializado para que seja ajuizada uma ação requerendo ao juiz uma liminar que determine à construtora fornecer toda a documentação necessária para conclusão do processo de financiamento e posterior entrega das chaves.
Caso a obra ainda não tenha sido finalizada, é possível pedir a fixação de uma pena de multa diária para término da obra, ou ainda determinar a construtora que pague ao consumidor um valor mensal equivalente ao aluguel, seja referente ao imóvel não entregue ou dos gastos que eventualmente esteja tendo com o pagamento de aluguel de outro imóvel.
O consumidor pode desistir da compra quando ocorre o atraso na entrega da obra?
Pode sim. Como houve culpa da construtora com seu dever de entregar a obra dentro do prazo estipulado ao consumidor, lhe é dado o direito de rescindir o contrato firmado com a devolução de todos os valores pagos, com juros legais e correção monetária, tendo ainda o direito à indenização por danos morais e materiais. Caso a construtora se negue a devolver os valores, ou reter algum percentual, o consumidor deverá ingressar com uma ação na justiça.
Quais os cuidados que o consumidor deve ter na hora de assinar o contrato de compra e venda junto à construtora?
O correto antes de assinar o contrato seria sempre consultar um advogado especializado para analisar as principais cláusulas que normalmente prejudicam o consumidor e para cientificá-lo sobre os possíveis riscos e imposições.
Mas o que o consumidor deve se atentar é o prazo de carência previsto no contrato para entrega da obra, que geralmente gira em torno de 90 a 180 dias. Embora ainda seja controversa a legalidade desses prazos, os nossos tribunais vêm entendendo que, desde que, previstos no contrato, são válidos.
Então o consumidor nunca poderá fazer seus planos contando com a primeira data de entrega anunciada pela construtora. E além de acrescer o prazo de carência, deverá contabilizar o tempo para finalização do financiamento, que em muitos casos têm variado de 2 meses até  1 ano ou mais.
O Consumidor deve se ater também ao fato de que com o atraso na entrega da obra, seu saldo devedor continuará sendo corrigido e ao final, sofrerá uma grande diferença na hora de financiar.
E quando nasce o direito do consumidor em pleitear alguma indenização na justiça?
A partir do momento em que o prazo de carência para entrega da obra (de 90 a 180 dias) tenha sido desrespeitado.
Qual o prazo máximo para poder ingressar com a ação?
O consumidor tem até 5 anos para ingressar com a ação a partir da data em que o imóvel deve
ria ter sido entregue.

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